Indemnisation des bâtiments sinistrés

 

Face à votre assureur, 2 familles de contrat coexistent :

L’assurance en valeur de reconstruction qui va indemniser à minima (valeur d’usage vétusté déduite) :

Pour un bâtiment ancien, la valeur vénale (valeur à la casse) est généralement très en dessous de la valeur de reconstruction. L’assureur applique un coefficient de vétusté qui se calcule en fonction de l’ancienneté du bien, son état d’usure et son entretien. Un bâtiment correctement entretenu bénéficiera d’un minimum de vétusté.
Votre assureur possède un barème dont vous pouvez avoir communication lorsqu’il n’est pas dans les conditions générales du contrat.

L’indemnisation en valeur de reconstruction est le type d’indemnisation le plus intéressant pour votre assureur. Pour l’assuré, il faudra financer le complément.

Par exemple : pour un bâtiment ancien dont la valeur à neuf serait de 1 million € (hors valeur du terrain), avec une vétusté limitée à 25%, la valeur serait de 750.000 €. Mais l’expert d’assurance va proposer une valeur vénale moindre par exemple de 650.000 € pour inciter l’assurance à lui transmettre de nouvelles missions.

Comme en matière de nullité des clauses d’exclusions, dans la mesure où le contrat ne doit pas vider la garantie de sa substance et/ou que l’assuré n’a pas disposé des éléments d’information suffisamment (définition de la valeur vénale et de la vétusté), Il peut être contesté par une procédure judiciaire l’application du taux de vétusté et de la valeur vénale retenue par l’assureur.

L’assurance en valeur à neuf permet de neutraliser la vétusté et permet de financer les matériaux, main d’œuvre et honoraires d’architecte :

L’indemnisation se fait en 2 temps. Dans un premier temps, il ne sera versée que l’indemnité immédiate en principe basée sur la valeur à neuf, minoré de la vétusté qui ne sera réglée, au titre d’une l’indemnité différée, dans une limite maximum de 25%, sur présentations des factures acquittées de la reconstruction dans un délai de 2 ans maximum au même endroit et dans le respect des matériaux d’origine.

Dans l’exemple précédent : pour un bâtiment ancien dont la valeur à neuf serait de 1 million € (hors valeur du terrain), avec une vétusté limitée à 25%, la valeur de l’indemnité immédiate serait de 750.000 €. La second indemnisation par l’indemnité différée sera de 250.000 maximum.

Mais l’indemnisation en valeur à neuf est plafonnée généralement pour une vétusté maximale de 25%.

Toujours sur ce même exemple : avec une vétusté de 40%, l’indemnité immédiate ne sera que de 600.000 € et l’indemnité différée sera plafonnée à 25% soit 250.000 €. Soit un total d’indemnisation de 850.000 € pour un bâtiment d’une valeur de 1 million !

Face à l’assureur d’un tiers responsable de votre sinistre
L’indemnisation par l’assureur d’un tiers ayant causé le sinistre relève de la réparation intégrale applicable au titre de sa responsabilité civile. L’indemnisation doit permettre de reconstruire en valeur à neuf.

D’autres difficultés peuvent surgir, notamment en cas de destruction partiel ou total du bien immobilier, sa reconstruction peut ne pas être possible :

Propriétaire Impossibilité administrative sur les mêmes lieux
Locataire Résiliation du bail par le propriétaire en cas de destruction totale
Refus du propriétaire de remettre en état ou de reconstruire le bâtiment endommagé
Copropriétaire Refus des autres copropriétaires de remettre en état ou de reconstruire le bâtiment endommagé

Surtout,  en cas de destruction totale du bâtiment, le bail est résilié de droit et sans indemnité.

Attention : La TVA n’est pas récupérable, elle doit être ajoutée dans les montants indemnisés.